Pokud hodláte rozšiřovat, vylepšovat nebo kompletně vybudovat nové bydlení, včetně dalších úprav, je pravděpodobné, že alespoň jednou zavítáte na stavební úřad, kam donesete žádost o stavební povolení. Pokud jste z tohoto procesu ve stresu, v tomto článku se podíváme na vše, co byste měli o stavebním povolení vědět.
Stěhování, ale i rekonstrukce nemovitosti, je pro mnoho lidí velká věc. Než ale poprvé kopnete do země, nebo si usmyslíte, že byste chtěli svůj rodinný dům zásadněji upravit či rozšířit, je důležité mít informace o stavebním povolení. Jinak by se mohlo stát, že skončíte s něčím, čemu se říká černá stavba, kterou nakonec budete muset proti své vůli strhnout.
Na druhou stranu, ne pro všechny úkony je posvěcení od úřadu potřeba. Schvaluje se nějak mobilheim? (Ne, na druhou stranu, i tak musíte splnit určité podmínky. Jednou z nich je, že na území musí být schválen územní plán. Bez toho je umístění čehokoliv nelegální.) A musíte mít stavební povolení na plot? (Stávající právní úprava obsažená ve stavebním zákoně č. 183/2006 Sb., ve znění pozdějších předpisů, v § 79/2 v písmenu f) pro výstavbu oplocení do výšky 2 m, které nehraničí s veřejně přístupnými pozemními komunikacemi nebo s veřejným prostranstvím (chodník) a které se zároveň nachází v zastavěném území či zastavěné ploše nevyžaduje rozhodnutí o umístění stavby ani územní souhlas.)
Jelikož to není zdaleka vše, co by vás mělo ohledně stavebního povolení zajímat, na další důležité věci se spolu zaměříme níže.
Změny u stavebního povolení v roce 2024
Během letošního roku je potřeba si stavební zákon opět trochu osvěžit, protože zákon č. 283/2021 Sb. měl (původně od července 2023) přinést do povolování staveb velké změny. Týkají se například stavby rodinných domů a staveb pro rodinnou rekreaci, které měly podléhat stavebnímu povolení a kolaudaci. Parlament však schválil novelu, kterou se odložila účinnost nového stavebního zákona. Do 30. června 2024 budou stavební úřady a stavebníci postupovat dle stávajícího stavebního zákona č.183/2006 Sb.
Zároveň by měli zbystřit i lidé, kteří potřebují zlegalizovat černou stavbu. Nově bude její legalizace přísnější, protože půjde obtížněji doložit jednání v takzvané dobré víře. Takže, pokud to chcete stihnout ještě za starých podmínek, opět se tak snažte učinit do 30. června 2024. Ve chvíli, kdy došlo k aktualizaci tohoto článku, a to až do již zmíněného 30. 6. 2024, platí takzvané přechodné období, i když zákon vešel v účinnost už od prvního ledna.
Další důležité informace
Až do 6. 2027 lze k žádosti o povolení stavby předložit projektovou dokumentaci zpracovanou podle dosavadního stavebního zákona č. 183/2006 Sb. a jeho prováděcích vyhlášek (podrobněji v § 329 NSZ). To znamená, že závazná stanoviska, souhlasy, vyjádření a územní rozhodnutí získaná za stávající úpravy budou využitelná i pro řízení podle nového zákona.
Obdobně platí, že bude-li provádění stavby zahájeno do 30. 6. 2027, lze jako dokumentaci pro provádění stavby podle tohoto zákona použít dokumentaci pro provádění stavby zpracovanou podle dosavadních právních předpisů.
Co to to stavební povolení vlastně je?
Stavební povolení je ve své podstatě označení licence, kterou potřebujete pro stavbu a stavební úpravy nemovitosti a prostoru v jejím okolí. V současné době se na vydávání stavebního povolení specializuje Stavební úřad. (Pravděpodobně jste si všimli, že pokud jdete kolem rozestavěného nebo rekonstruovaného domu, za oknem často bývá cedulka se slovy: Stavba povolena.)
Stavební povolení potřebujete, pokud se jedná o stavební plochu, která je větší než 150m2, když se zasahuje do nosné konstrukce domu nebo když zasahujete do jiného objektu. Například výměna oken stavební povolení nevyžaduje, musíte ale ohlásit změnu vzhledu oken. Pokud navíc okna budou mít jiný tvar než ta, která tam byla původně, musíte si o stavební povolení zažádat.
Bazén sice ohlašovat nemusíte, ale i to má nějaká svá pravidla. V případě, že bude bazén u objektu jako je například rodinný dům, nebo u objektu, který je určen pro rodinnou rekreaci a jeho rozloha se vejde do 40m2 zastavěné plochy, stavební povolení ani ohlášení stavby nemusíte řešit. Zahradní domek do 25m2 zastavěné plochy dle § 103 odst. 1)a stavebního zákona 183/2006 Sb. nevyžaduje stavební povolení ani ohlášení.
A co uložení auta do garáže? Když je garáž nepodsklepená, má zastavěnou plochu nejvýš 25 metrů čtverečních a výšku pět metrů, neslouží pro skladování kapalných a plynných paliv a zároveň je umístěna na pozemku rodinného domu minimálně dva metry od společných hranic, stavební úřad nevyžaduje stavební povolení, dokonce ani ohlášení.
Projekt pro stavební povolení
V některých případech je stavební povolení navázáno na vypracovaný projekt. Ten musíte doložit vždy v zákonem stanovených případech. Projekt si nemůžete udělat sami, ale musí ho udělat projektant. (Hodně důležité je to například při projektu určeného pro bydlení.) Součástí této dokumentace bývají i zprávy a nejrůznější vyjádření státních orgánů, dokumentace stavebního/inženýrského objektu atd. V letošním roce (2023) začne platit změna, kdy vyjádření dotčených orgánů státní správy bude stavební úřad zajišťovat sám, tato změna by ale měla platit zhruba od poloviny roku, takže do nabytí platnosti je vše podle předchozí úpravy.
Jak dlouho trvá stavební povolení?
Pokud se zajímáte o aktuální dění, pravděpodobně jste už někdy slyšeli o tom, že co do délky stavebního povolení se Česká republika řadí k rozvojovým zemím. Bez odkladů má být stavební povolení vyřízeno do 60 dnů, pokud je situace složitější, lhůta se může prodloužit až na 90 dnů. Problém je však v tom, že se mnohdy čeká na nejrůznější stanoviska, která se nezapočítávají do celkové doby. Případně musíte dodatečně něco dokládat, což v reálném životě celý proces prodlužuje. (V průměru to bylo ještě nedávno přes 200 dnů.)
Navíc, může hrozit i to, že váš projekt bude zamítnut. Pak ho musíte vzít a celý přepracovat na základě vyjádření. A pak můžete začít zase odznova. Technicky vzato se tedy může udělení stavebního povolení prodloužit na 9-12 měsíců.
Jakmile získáte stavební povolení, musíte začít stavět do 2 let od jeho vydání. Pokud stavba zahájena nebude, stavební povolení pozbývá platnost. Pokud ale doručíte odůvodněnou žádost, Stavební úřad může povolení prodloužit.
Cena stavebního povolení
Ceny se mohou lišit, z toho důvodu vám doporučujeme nahlédnout do sazebníku příslušného Stavebního úřadu. Případně se můžete jít zeptat na Stavební úřad osobně. Co se týče správních poplatků, ty se obvykle pohybují od 5 000,- do 10 000,-. A to (bohužel pro vás) není všechno. Počítat musíte i s dalšími poplatky, mezi které patří třeba výpis z katastru nemovitostí, vklad do katastru nemovitostí a další. Poplatek za stavební povolení se navíc vztahuje jen na jednu stavbu, takže pokud jich máte víc, budete o to víc i platit.
Mezi další (pro normální smrtelníky skryté) poplatky patří i:
- Poplatek za měření radonu
- Geodetické zaměření
Když se na to podíváme realistickým pohledem, minimální náklady se v tomto ohledu vyšplhají na částku kolem 15-30 000,-.
Dodatečné stavební povolení
Někdy se může stát, že vybudujete něco, u čeho zpětně zjistíte, že jste měli mít stavební povolení, které jste neměli. Je možné získat dodatečné stavební povolení? V případě potíží můžete do 30 dní od zahájení řízení podat na Stavebním úřadě žádost o dodatečné stavební povolení, ke které přidáte všechny nezbytné dokumenty (kontrolní prohlídky stavby, projektovou dokumentaci včetně stanovisek dotčených orgánů, doklad o zaplacení správního poplatku…). Když doložíte všechny nezbytné dokumenty v této lhůtě, bude ukončeno řízení o odstranění černé stavby a naopak se rozběhne povolovací proces, který by měl stavbu legalizovat. Pokud žádosti nebude vyhověno, stavba musí být bezpodmínečně odstraněna. Náklady na odstranění stavby ponesete vy.
Jak se z toho nezbláznit?
Vzhledem k tomu, že se málokdo vyzná v aktuálně platných zákonech, úpravách, výjimkách, vyhláškách, potřebné dokumentaci a podobně, a vzhledem k tomu, že při stavbě domu, jeho rekonstrukci a dalších zásadnějších úpravách může jít doopravdy o hodně (viz problematika černých staveb, nutnost mít správně vypracovaný projekt se všemi posudky, což může udělení stavebního povolení urychlit nebo prodloužit a prodražit), je vhodné si najmout odborníky, kteří všechny tyto věci vyřeší za vás.
Samozřejmě, počítejte s tím, že skutečně znalé osoby to nebudou dělat zadarmo a budou se s jejich službami pojit další náklady. Uvědomte si ale, že pokud uděláte něco špatně, může vás to v konečném důsledku stát mnohem víc peněz. A to bez toho, abyste před sebou měli požadovaný výsledek.
Když k tomu ještě připočítáme úsporu času a nervů, určitě je lepší, když si získávání stavebního povolení, tvorbu projektu a podobně, maximálně ulehčíte.
Máte se získáváním stavebního povolení osobní zkušenost? Případně, znáte někoho, kdo musel strhnout černou stavbu?